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東京相談室の川井えりかです。
増税前だからでしょうか？
住宅購入の相談が増えています。
マイホームを検討している人に知ってほしい、
「マイホーム購入の時期」の決め方を今日はご紹介します。
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マイホームを買うなら増税前？それとも五輪後？
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「増税前に家を買いたい」
「金利が高くなる前に家を買いたい」
「オリンピック後の方が安く買えるのだろうか」
増税、低金利、東京五輪。
将来マイホームの購入を検討している人にとって、
その購入時期を考えさせられる様々なイベントがあります。
いつ買うのが一番お得か？
正解は人それぞれ異なります。
ですが、自分にとってのお得な購入時期の見分け方があります。
その考え方を、最近の住宅関連のご相談の中で頂いた
質問の中からお伝えしたいと思います。
■ ケース１
神奈川県横浜市内の中古マンション購入を検討しているAさん
Aさんからはこのようなご相談がありました。
5年以内にマイホームをと考えていたが、立地も設備も申し分ない
中古マンションが売りに出ていて購入を検討している。
マイホーム購入はまだ先の予定だったが、せっかく良い物件に
出会えたし、増税前に購入した方がお得だろうか？
といった内容です。
Aさんには、
消費増税は全く気にする必要ないと答えました。
「大きな買い物は増税前に」
とよく言われますが、中古マンションに関しては、
そもそも消費税がかからないケースが多いです。
どのような場合、非課税になる可能性があるのでしょうか？
【売主が個人の中古物件】の場合です。
身近な例ですと、
オークションサイトやフリマアプリで出品者（個人）から
品物を購入する場合、落札価格や出品価格と別に
消費税を支払うことはありません。
それと同じで、個人間で売買する際は不動産も
消費税がかかりません。
消費税のかからない中古物件の具体例を挙げると、
「まだ人が住んでいる居住中の物件」
が売りに出されていてそれを購入する場合です。
この場合、売主はその物件を所有し、
住んでいる人（個人）であるケースが殆どです。
そして、買主も個人ですから、個人間売買となり、
消費税はかかりません。
中古マンションや、中古の戸建物件の購入を検討している人は、
増税のタイミングは気にせずにマイホーム探しをしましょう。
ちなみに中古物件の場合でも、
居住中ではなく、空室になっている物件は注意が必要です。
前に住んでいた所有者が、既に不動産会社に物件を
売却していて、売主が不動産会社（法人）に
なっていることがあります。
この場合は、中古物件であっても消費税がかかります。
気に入った中古マンションがあって、
売主が誰かわからない（＝消費税がかかるのかわからない）
場合は、その物件の情報提供をしている不動産会社へ
確認すれば教えてもらえます。
結局Aさんは、相談された1週間後にこの中古マンションの
売買契約をされました。
増税は関係ないので急ぐ必要はなかったのですが、
その物件がとても気に入り即決だったそうです。
そんな魅力的なマイホームに出会えるなんて、
理想的ですよね。
■ ケース２
低金利の今か、オリンピック後か、購入時期を悩むBさん
Bさんは奥様と1歳のお子さんの3人暮らしで、
家族で住める広さのマイホームを購入を考えています。
35歳のBさんは、住宅ローンを35年で組むと完済は70歳。
これ以上完済時期を遅くしたくないのと、
今は金利が低いため早めに住宅を購入したいと思う反面、
オリンピック後のほうが不動産価格が下がり、
お得に購入できるのでは、と悩んでいます。
Bさんが購入を検討しているのは、
千葉県浦安市内のマンションです。
まず、【低金利】というのは、
マイホーム購入を検討する上でかなり高いポイントです。
住宅には値段が付いていますが、販売価格と同額のお金を
払ってマイホームを手に入れる人は少数派です。
多くの人が住宅ローンを組んで住宅を購入します。
3,000万円の家を現金で購入する人が支払う額は、3,000万円。
3,000万円の家を金利1%の住宅ローンで購入する人が支払う額は、
約3,556万円（35年間の総返済額）
3,000万円の家を金利3%の住宅ローンで購入する人が支払う額は、
約4,849万円（35年間の総返済額）
同じ3,000万円の家でも、
金利により実際に支払うお金は大きく変わります。
ちなみに、
金利1%は現在のフラット35の住宅ローン金利に近い水準、
金利3%は10年前のフラット35の住宅ローン金利に近い水準です。
「低金利の時期に固定金利の住宅ローンでマイホーム購入」
は、お得に不動産を購入したい人には是非抑えて欲しいポイントです。
最近マイホーム購入を検討する人の多くが、
オリンピック後の方が【安く】なるのでは。
とお話されますが、この【安く】というのは、
販売価格（上の例だと3,000万円）のことです。
販売価格だけでなく、金利を考慮した住宅ローンの
総返済額を計算して、販売価格が下がるであろうと予想されている
オリンピック後まで待つべきか、今のうちかの判断を
することをおすすめします。
不動産価格自体は、
予想通り2020年に向けて上昇し続けています。
ですが、
「地域によって上昇幅に大きな差がある」
ことには注意が必要です。
東京都23区内の上昇率は非常に大きいため、
明らかにマンションや土地の値段が2～3年前より
高いことがわかります。
ですが、
周辺の千葉県、神奈川県、埼玉県は、
エリアにもよりますが上昇率は緩やかになります。
住みたい町が決まっている人は、
直近5～10年以内の上昇率は必ずチェックしましょう。
Bさんのように、
千葉県でマイホームを購入したいと考えている人は、
意外にオリンピックの影響は限定的かもしれません。
不動産価格が下がるまでの数年間、
賃貸で家賃を払い続けながら待った方がお得なのか。
今支払っている家賃も踏まえて比較しましょう。
ところで、
オリンピックに向けて不動産価格が上昇しているのは事実ですが、
オリンピック後に下落するというのはあくまでも予測です。
下落するとして、
それがオリンピックの1年後なのか5年後なのかはわかりません。
オリンピック後までマイホーム購入を待つ人は、
・何年待つか（待てるか）
・待っても価格が下がらなかったらどうするか
の2点は今のうちに考えておくと、
想定どおりに進まなくなったときも焦らずに済みます。
人生最大の買い物といわれるマイホームです。
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