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□ かしこい住宅購入のイロハ ~その10~
「フラット35」の概要をあらためて確認する その1
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今回は多くの方がご存知のフラット35について、
あらためてその内容や
仕組みの確認・おさらいをしてみたいと思います。
フラット35は、
住宅金融支援機構(以下、機構)と
民間の金融機関(以下、民間)が提携をして、
民間の金融機関が窓口となって提供している
長期固定金利型の住宅ローンです。
融資実行時に返済終了までの金利と返済総額が確定され、
返済途中で金利が上がったとしても
毎月の返済額が上がることがありませんので
住宅購入後のライフプランが立てやすく、
利用するご相談者の方も多くいらっしゃいます。
金利は融資実行月の金利が適用されますが、
いくつかの条件によって金利が異なってきます。
2015年8月の最も多く提供されている
金利を例に違いを見てみましょう。
まずは、返済期間によって違いがあります。
・20年以下:1.48%
・21年以上35年以下:1.71%
上記の金利は融資率が9割超の場合、
つまり頭金の額が購入価格の1割未満の場合の金利です。
これが融資率9割以下になると、
・20年以下:1.35%
・21年以上35年以下:1.58%
となり、
自己資金を購入価格の1割以上準備をすると
金利が低くなります。
つぎに、
機構が定める基準を満たした
質の高い住宅を購入する場合には、
フラット35の金利からさらに金利の引き下げを
受けることができます。
これが「フラット35S」です。
引き下げ幅は0.3%で、
住宅の性能によって引き下げ期間は
10年(Aプラン)・5年(Bプラン)の
どちらかとなります。
どのような基準があるのかは
別の機会にお伝えしたいと思います。
さらにこのフラット35Sは、
平成28年1月29日までの申込受付分については、
引き下げ幅が0.6%に拡充されます。
これは消費税増税等で冷え込んだ住宅市場を
活性化させる目的もありますが、
この拡充制度は予算が決められていますので、
予算に達した時点で0.6%の拡充金利は終了し、
引き下げ幅は0.3%に戻る予定です。
例えば35年返済で、
自己資金の額が1割以下のフラット35の場合の金利は1.71%、
自己資金の額が1割以上でフラット35SのAプランが
適用できる場合の金利は、
10年目まで0.98%
11年目以降1.58%となります。
同じ3,000万円を借り入れしたとすると、
・融資率9割超のフラット35
毎月の返済額:94,973円
返済総額:39,888,488円
・融資率9割以下のフラット35S(Aプラン)
毎月の返済額:10年目まで84,406円
11年目以降90,634円
返済総額:37,318,884円
となり、返済総額の差は250万円以上にもなります
(繰り上げ返済をしなかった場合の試算です)。
当たり前のことなのですが、
・頭金の額はできるだけ多く
・金利はできるだけ低く
・返済期間はできるだけ短く
したほうが返済総額は少なくなりますが、
以前にもお伝えしたとおり、
住宅ローンを購入後のライフプランに組み入れて、
家計の推移を確認したうえで返済計画を
決めていくことが大切です。
返済開始後もいざという時のための資金は準備できているか、
繰り上げ返済はいつごろできそうか、
教育資金がかかる時期や退職時期の貯蓄はどうなっているか、
などを事前に試算をしてから
住宅購入のお話をすすめていただきたいと思います。
今回はフラット35の金利についてお伝えしましたが、
次回は住宅の性能基準など、
その他の制度についてお伝えしたいと思います。
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