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□ かしこい住宅購入のイロハ ～その10～
「フラット35」の概要をあらためて確認する その1
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今回は多くの方がご存知のフラット35について、
あらためてその内容や
仕組みの確認・おさらいをしてみたいと思います。
フラット35は、
住宅金融支援機構（以下、機構）と
民間の金融機関（以下、民間）が提携をして、
民間の金融機関が窓口となって提供している
長期固定金利型の住宅ローンです。
融資実行時に返済終了までの金利と返済総額が確定され、
返済途中で金利が上がったとしても
毎月の返済額が上がることがありませんので
住宅購入後のライフプランが立てやすく、
利用するご相談者の方も多くいらっしゃいます。
金利は融資実行月の金利が適用されますが、
いくつかの条件によって金利が異なってきます。
2015年8月の最も多く提供されている
金利を例に違いを見てみましょう。
まずは、返済期間によって違いがあります。
・20年以下：1.48％
・21年以上35年以下：1.71％
上記の金利は融資率が9割超の場合、
つまり頭金の額が購入価格の1割未満の場合の金利です。
これが融資率9割以下になると、
・20年以下：1.35％
・21年以上35年以下：1.58％
となり、
自己資金を購入価格の1割以上準備をすると
金利が低くなります。
つぎに、
機構が定める基準を満たした
質の高い住宅を購入する場合には、
フラット35の金利からさらに金利の引き下げを
受けることができます。
これが「フラット35S」です。
引き下げ幅は0.3％で、
住宅の性能によって引き下げ期間は
10年（Aプラン）・5年（Bプラン）の
どちらかとなります。
どのような基準があるのかは
別の機会にお伝えしたいと思います。
さらにこのフラット35Sは、
平成28年1月29日までの申込受付分については、
引き下げ幅が0.6％に拡充されます。
これは消費税増税等で冷え込んだ住宅市場を
活性化させる目的もありますが、
この拡充制度は予算が決められていますので、
予算に達した時点で0.6％の拡充金利は終了し、
引き下げ幅は0.3％に戻る予定です。
例えば35年返済で、
自己資金の額が1割以下のフラット35の場合の金利は1.71％、
自己資金の額が1割以上でフラット35SのAプランが
適用できる場合の金利は、
10年目まで0.98％
11年目以降1.58％となります。
同じ3,000万円を借り入れしたとすると、
・融資率9割超のフラット35
毎月の返済額：94,973円
返済総額：39,888,488円
・融資率9割以下のフラット35S（Aプラン）
毎月の返済額：10年目まで84,406円
11年目以降90,634円
返済総額：37,318,884円
となり、返済総額の差は250万円以上にもなります
（繰り上げ返済をしなかった場合の試算です）。
当たり前のことなのですが、
・頭金の額はできるだけ多く
・金利はできるだけ低く
・返済期間はできるだけ短く
したほうが返済総額は少なくなりますが、
以前にもお伝えしたとおり、
住宅ローンを購入後のライフプランに組み入れて、
家計の推移を確認したうえで返済計画を
決めていくことが大切です。
返済開始後もいざという時のための資金は準備できているか、
繰り上げ返済はいつごろできそうか、
教育資金がかかる時期や退職時期の貯蓄はどうなっているか、
などを事前に試算をしてから
住宅購入のお話をすすめていただきたいと思います。
今回はフラット35の金利についてお伝えしましたが、
次回は住宅の性能基準など、
その他の制度についてお伝えしたいと思います。
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