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□ かしこい住宅購入のイロハ ～その16～
「住宅ローンを長く借りて短く返す の再確認」
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こんにちは、FPの澤田朗です。
昨年の5月にも同じタイトルのメルマガを配信しましたが、
昨年よりもさらに金利が低くなり、
住宅購入をお考えの方も多いと思います。
最近のご相談でも同じお話をしましたので、
今回は住宅ローンを
「長く借りて短く返す」
という効果について、
あらためて確認をしていきたいと思います。
退職後までに返済を終わらせる内容で
住宅ローンを組むと、
毎月の返済額が多くなり、
家計の負担も大きくなるので、
35年返済でローンを組んでいる方も
いらっしゃるのではないでしょうか。
かと言って、
住宅ローンを35年で組んだあとに、
借入後に繰上返済を行わないで返済をしていくと、
退職後もローンを払っていかなくてはいけない
返済内容になっている方もいらっしゃいます。
このような場合に、
はじめは35年でローンを組んでおいて、
返済開始後に繰上返済を行い、
できるだけ返済のスピードを速くして、
できれば退職予定年齢までにローンを
完済できるように、
「長く借りて短く返す」
という計画を立てるとどうなるのか、
試算を行います。
住宅ローンを組んでからでも
計画を立てることはできますが、
できればローンを組む前に
この計画を立てたうえで、
返済を行ったほうが良いと思います。
少し文章が長くなりますが、
最後までお付き合いいただければと思います。
【試算の前提】
・24年返済と35年返済を比較
・借入金額：3,000万円
・金利：フラット35（全期間固定）21年以上：1.19%
（2016年4月の最も低い金利）
今回ご相談いただいた方は
41歳でしたので、
65歳までに完済をする24年返済と、
35年返済の比較をしました。
24年返済の場合、
・毎月の返済額：119,800円
・返済総額：約3,450万円
35年返済の場合、
・毎月の返済額：87,368円
・返済総額：約3,669万円
毎月の返済額は、
35年返済のほうが約3割少なくなりますが、
返済総額は、
24年返済のほうが250万円程度少なくなります。
35年返済の場合、
漠然と返済を続けていくと返済総額が多くなり、
退職後もローン返済を続けていかなくてはなりません。
そこで、
35年返済と24年返済との毎月返済額の差額、
約3万円を繰上返済の原資として毎月貯蓄をして、
何年かごとに繰上返済をしていきます。
この場合、貯蓄額は3万円でなくても、
できる範囲で良いと思います。
例えば毎月3万円を貯蓄すると、
年間36万円、3年で108万円が貯まります。
毎年こまめに繰上返済を行っても良いのですし、
手元にお金を残しながら、
何年かごとに行っても良いと思います。
3年ごとに100万円の繰上返済をすると、
35年返済の総返済額は
繰上返済額を含めて約3,488万円、
24年返済の場合よりも38万円程度
総返済額は多くなりますが、
返済期間は約26年に短縮できます。
35年返済を繰上返済をした場合の
24年後のローン残高は約280万円、
返済残回数は20回となります。
繰上返済をしない場合の残高は
約1,088万円ですので、
毎月の返済額を抑えつつ、
返済期間を短くするメリットは
大きいと思います。
「だったら初めから短い返済期間で
組むのと変わらないんじゃない？」
と思われるかもしれませんが、
毎月必ず約12万円を支払うことが決まっているのと、
毎月の返済額を約9万円に抑えて
差額を貯蓄するのとを比べると、
家計への影響・家計の安定感が大きく変わってきます。
例えば24年返済の場合、
貯蓄する余裕があまり無かったり、
教育費その他の支出が思ったよりかかった場合、
または思いのほか収入がダウンした場合などは、
家計の収支がマイナスとなってしまう可能性があります。
これに対して35年返済の場合は、
繰上返済のための貯蓄とはいっても、
手元にお金が残っているので、
不測の事態にも対応することができます。
繰上返済の計画を変更することになるかもしれませんが、
当面の家計の収支にさほど影響が出ることはありません。
貯蓄できる余裕を持たせ、
繰上返済の原資を作り、
不測の事態にも対応できる、
資金繰りがショートすることを
避けられる状態にしておくことが、
家計の収支を安定させる方法のひとつ
なのではないかと思います。
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【澤田朗プロフィール】
1971年東京都生まれ。設計事務所勤務を経て
2005年にFPとして独立。
これまでライフプラン相談等を通じて約800世帯の家庭と関わる。
現在は主に住宅購入者を対象に物件選びや
ローン計画・ライフプランの作成等、
購入前から購入後までをトータルに考え、
顧客目線に立った住まい選びをサポート。
相続のNPO法人の理事も務め、
安心かつ円滑な相続／事業承継ができるよう、
遺産分割・財産評価・納税／節税対策等を、
専門家とチームを組みアドバイスと支援を行っている。
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