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□ かしこい住宅購入のイロハ ～その15～
「住宅ローンの借換にフラット35を利用する その2」
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こんにちは、FPの澤田朗です。
前回の私のメルマガでは、
住宅ローンの借換にフラット35を利用する場合の
条件などをお伝えしましたが、
今回は、
どのような場合に借換を検討すればよいのか、
メリットや注意点などをお伝えしたいと思います。
【借り換えによるメリット・注意点は？】
日本銀行のマイナス金利政策の影響で、
銀行の普通預金の金利も
これまでの最低水準を更新しています。
ちなみに大手三行の
2016年3月現在の普通預金金利は0.001％、
100万円を1年間預けていても10円しか増えません。
普通預金の金利がマイナスになり、
預けているだけで手数料を取られる、
ということにはならないようですが、
自宅に現金を置いておくよりも安全だということ以外、
メリットはほとんど無いような気がします。
一方で、住宅ローンの金利も下落傾向にあり、
これから住宅を購入される方や
変動金利で返済をしている方
などにとっては
今後もメリットが出てきそうです。
フラット35の金利も、
「返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下」
の条件で新規に借りる場合、
2016年3月現在は1.25％と
過去最低水準となっています。
フラット35へ借り換える時の金利は、
この新規に借り入れをする場合の
「融資率9割以下」の金利が適用されます。
現在変動金利で住宅ローンを
返済している場合には、
この時期にあえて変動金利よりも金利の高い
フラット35への借換をするより、
繰上返済をして返済期間を短くする、
貯蓄の一部を資産運用に回すなど、
手元のお金をうまく活用したほうが
良いかもしれません。
この時期に借換を検討したほうが良いのは、
現在全期間固定または長期間固定の金利で
住宅ローンを返済している人だと思います。
フラット35の借換は、
現在フラット35で返済をしている人も
利用できますので、
返済中の金利と比較をして
現在の金利が1％程度低い場合には、
一度借換の試算をしてみるのも良いかもしれません。
ちなみに今から5年前、
2011年3月のフラット35の金利は
（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）
最低で2.54％と、
今月の金利と比較をして1.29％高くなっています。
仮に3,000万円のローンを35年返済で
組んだとすると、
2011年3月の金利では毎月の返済額は約10.8万円、
35年間の総返済額は約4,530万円になります。
すでに5年間返済をしているので、
現在の残債額は約2,720万円、
残債期間は30年になります。
これを現在のフラット35に借換をした場合の試算を行い、
毎月の返済額や今後の総返済額を
返済中のローンと比較をしたうえで、
借換の効果があるかどうかを確認します。
2016年3月の金利で計算をすると
毎月の返済額は約9万円となり、
約1.8万円返済額が減る試算となりました。
ただ、
単純に毎月の返済額や総返済額の比較だけではなく、
住宅ローンの契約時には諸費用がかかることは、
とくにローンを借りている方はご存知だと思います。
フラット35の場合には、
融資額に一定の率を掛けた事務手数料、
抵当権の抹消や設定の登記費用と司法書士費用、
その他印紙代など諸々の費用がかかります。
これらの費用は一時金で支払いますので、
まとまった費用負担が可能かどうか、
諸費用の合計額を考慮したうえで
借換のメリットがあるのかを確認する必要があります。
借換のお考えの場合には、
諸費用を含めて効果があるかどうかの
試算もできますので、
お気軽にお問い合わせください。
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【澤田朗プロフィール】
1971年東京都生まれ。設計事務所勤務を経て
2005年にFPとして独立。
これまでライフプラン相談等を通じて約800世帯の家庭と関わる。
現在は主に住宅購入者を対象に物件選びや
ローン計画・ライフプランの作成等、
購入前から購入後までをトータルに考え、
顧客目線に立った住まい選びをサポート。
相続のNPO法人の理事も務め、
安心かつ円滑な相続／事業承継ができるよう、
遺産分割・財産評価・納税／節税対策等を、
専門家とチームを組みアドバイスと支援を行っている。
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