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かしこい住宅購入のイロハ ~その15~【FP花園メルマガ】<2016年3月9日号>

2016/3/9  【メルマガ一覧へ戻る

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  □ かしこい住宅購入のイロハ ~その15~

    「住宅ローンの借換にフラット35を利用する その2」

 

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こんにちは、FPの澤田朗です。

 

 

前回の私のメルマガでは、

 

住宅ローンの借換にフラット35を利用する場合の
条件などをお伝えしましたが、

 

今回は、

 

どのような場合に借換を検討すればよいのか、
メリットや注意点などをお伝えしたいと思います。

 

 

【借り換えによるメリット・注意点は?】

 

日本銀行のマイナス金利政策の影響で、
銀行の普通預金の金利も
これまでの最低水準を更新しています。

 

ちなみに大手三行の
2016年3月現在の普通預金金利は0.001%、

 

100万円を1年間預けていても10円しか増えません。
普通預金の金利がマイナスになり、
預けているだけで手数料を取られる、

 

ということにはならないようですが、

 

自宅に現金を置いておくよりも安全だということ以外、
メリットはほとんど無いような気がします。

 

一方で、住宅ローンの金利も下落傾向にあり、

 

これから住宅を購入される方や
変動金利で返済をしている方

 

などにとっては
今後もメリットが出てきそうです。


フラット35の金利も、
「返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下」
の条件で新規に借りる場合、

 

2016年3月現在は1.25%と
過去最低水準となっています。


フラット35へ借り換える時の金利は、

 

この新規に借り入れをする場合の
「融資率9割以下」の金利が適用されます。

 

現在変動金利で住宅ローンを
返済している場合には、

 

この時期にあえて変動金利よりも金利の高い
フラット35への借換をするより、

 

繰上返済をして返済期間を短くする、
貯蓄の一部を資産運用に回すなど、

 

手元のお金をうまく活用したほうが
良いかもしれません。

 

この時期に借換を検討したほうが良いのは、

 

現在全期間固定または長期間固定の金利で
住宅ローンを返済している人だと思います。


フラット35の借換は、
現在フラット35で返済をしている人も
利用できますので、

 

返済中の金利と比較をして
現在の金利が1%程度低い場合には、

 

一度借換の試算をしてみるのも良いかもしれません。

 

 

ちなみに今から5年前、

 

2011年3月のフラット35の金利は
(返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下)

 

最低で2.54%と、
今月の金利と比較をして1.29%高くなっています。


仮に3,000万円のローンを35年返済で
組んだとすると、

 

2011年3月の金利では毎月の返済額は約10.8万円、
35年間の総返済額は約4,530万円になります。


すでに5年間返済をしているので、

 

現在の残債額は約2,720万円、
残債期間は30年になります。

 

これを現在のフラット35に借換をした場合の試算を行い、

 

毎月の返済額や今後の総返済額を
返済中のローンと比較をしたうえで、

 

借換の効果があるかどうかを確認します。


2016年3月の金利で計算をすると
毎月の返済額は約9万円となり、

 

約1.8万円返済額が減る試算となりました。

 

ただ、

 

単純に毎月の返済額や総返済額の比較だけではなく、
住宅ローンの契約時には諸費用がかかることは、

 

とくにローンを借りている方はご存知だと思います。


フラット35の場合には、

 

融資額に一定の率を掛けた事務手数料、
抵当権の抹消や設定の登記費用と司法書士費用、

 

その他印紙代など諸々の費用がかかります。


これらの費用は一時金で支払いますので、
まとまった費用負担が可能かどうか、

 

諸費用の合計額を考慮したうえで
借換のメリットがあるのかを確認する必要があります。

 

借換のお考えの場合には、

 

諸費用を含めて効果があるかどうかの
試算もできますので、

 

お気軽にお問い合わせください。

 

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【澤田朗プロフィール】
1971年東京都生まれ。設計事務所勤務を経て
2005年にFPとして独立。
これまでライフプラン相談等を通じて約800世帯の家庭と関わる。

 

現在は主に住宅購入者を対象に物件選びや
ローン計画・ライフプランの作成等、

 

購入前から購入後までをトータルに考え、
顧客目線に立った住まい選びをサポート。

 

相続のNPO法人の理事も務め、
安心かつ円滑な相続/事業承継ができるよう、

 

遺産分割・財産評価・納税/節税対策等を、
専門家とチームを組みアドバイスと支援を行っている。

 

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