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□ かしこい住宅購入のイロハ ~その15~
「住宅ローンの借換にフラット35を利用する その2」
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こんにちは、FPの澤田朗です。
前回の私のメルマガでは、
住宅ローンの借換にフラット35を利用する場合の
条件などをお伝えしましたが、
今回は、
どのような場合に借換を検討すればよいのか、
メリットや注意点などをお伝えしたいと思います。
【借り換えによるメリット・注意点は?】
日本銀行のマイナス金利政策の影響で、
銀行の普通預金の金利も
これまでの最低水準を更新しています。
ちなみに大手三行の
2016年3月現在の普通預金金利は0.001%、
100万円を1年間預けていても10円しか増えません。
普通預金の金利がマイナスになり、
預けているだけで手数料を取られる、
ということにはならないようですが、
自宅に現金を置いておくよりも安全だということ以外、
メリットはほとんど無いような気がします。
一方で、住宅ローンの金利も下落傾向にあり、
これから住宅を購入される方や
変動金利で返済をしている方
などにとっては
今後もメリットが出てきそうです。
フラット35の金利も、
「返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下」
の条件で新規に借りる場合、
2016年3月現在は1.25%と
過去最低水準となっています。
フラット35へ借り換える時の金利は、
この新規に借り入れをする場合の
「融資率9割以下」の金利が適用されます。
現在変動金利で住宅ローンを
返済している場合には、
この時期にあえて変動金利よりも金利の高い
フラット35への借換をするより、
繰上返済をして返済期間を短くする、
貯蓄の一部を資産運用に回すなど、
手元のお金をうまく活用したほうが
良いかもしれません。
この時期に借換を検討したほうが良いのは、
現在全期間固定または長期間固定の金利で
住宅ローンを返済している人だと思います。
フラット35の借換は、
現在フラット35で返済をしている人も
利用できますので、
返済中の金利と比較をして
現在の金利が1%程度低い場合には、
一度借換の試算をしてみるのも良いかもしれません。
ちなみに今から5年前、
2011年3月のフラット35の金利は
(返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下)
最低で2.54%と、
今月の金利と比較をして1.29%高くなっています。
仮に3,000万円のローンを35年返済で
組んだとすると、
2011年3月の金利では毎月の返済額は約10.8万円、
35年間の総返済額は約4,530万円になります。
すでに5年間返済をしているので、
現在の残債額は約2,720万円、
残債期間は30年になります。
これを現在のフラット35に借換をした場合の試算を行い、
毎月の返済額や今後の総返済額を
返済中のローンと比較をしたうえで、
借換の効果があるかどうかを確認します。
2016年3月の金利で計算をすると
毎月の返済額は約9万円となり、
約1.8万円返済額が減る試算となりました。
ただ、
単純に毎月の返済額や総返済額の比較だけではなく、
住宅ローンの契約時には諸費用がかかることは、
とくにローンを借りている方はご存知だと思います。
フラット35の場合には、
融資額に一定の率を掛けた事務手数料、
抵当権の抹消や設定の登記費用と司法書士費用、
その他印紙代など諸々の費用がかかります。
これらの費用は一時金で支払いますので、
まとまった費用負担が可能かどうか、
諸費用の合計額を考慮したうえで
借換のメリットがあるのかを確認する必要があります。
借換のお考えの場合には、
諸費用を含めて効果があるかどうかの
試算もできますので、
お気軽にお問い合わせください。
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【澤田朗プロフィール】
1971年東京都生まれ。設計事務所勤務を経て
2005年にFPとして独立。
これまでライフプラン相談等を通じて約800世帯の家庭と関わる。
現在は主に住宅購入者を対象に物件選びや
ローン計画・ライフプランの作成等、
購入前から購入後までをトータルに考え、
顧客目線に立った住まい選びをサポート。
相続のNPO法人の理事も務め、
安心かつ円滑な相続/事業承継ができるよう、
遺産分割・財産評価・納税/節税対策等を、
専門家とチームを組みアドバイスと支援を行っている。
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