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おはようございます、宮本です。
7月に入り、日中は30度を超える日が増えてきました。
先日不動産の現地調査で、日中1時間ほど外回りをしましたが
汗が吹出してきました。
汗をかくうちは良いそうですが、
汗が出なくなると危険とも言われています。
部屋の中でも熱中症になる場合があるということなので
まめな水分補給が大事ですね。
私の事務所近所の空き地、空き家調査で最近毎週1時間程
歩いているのですが、結構空き家が散見されます。
中には崩れかけそうな家も散見されました。
空き家の調査で少し調べると中には相続（遺産分割）が
上手くまとまらずに、手が付けられない、というか権利関係が
複雑になってしまい手が付けることができない放置状態に
なったまま家もありそうです。
相続が発生したら、期限は無くても早めの「登記」が必要です。
65歳以上の人口が4分の一を占める日本では、
今後益々「放置状態の家」が増えそうです。
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■ アパート急増 バブル懸念
「団塊」の節税×地銀が融資競う
人口減、地方に空室リスク
2016年7月4日（月）日本経済新聞 朝刊 総合・経済面
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まずは記事から。
不動産市場に「アパートバブル」の懸念が出ている。
団塊世代による相続対策を背景に、新設住宅着工はアパートなどの
貸家が２桁増と急増。
マイナス金利の導入後も背中を押し、銀行は資産家に向けた
アパートローンに力を入れつつある。
ただ地方は人口減少の加速が避けられず、将来の危うい
空室リスクもはらむ。
中略
【貸家着工15％増】
アパートといっても昔ながらの木造ではない。
鉄筋コンクリートのアパート建設などを勧める。
対象は使わないのうちなどを抱える60歳超の資産家だ。
横浜銀行は住宅貸し付けのうち、アパートローンの伸びが鮮明だ。
2016年3月期は通常の住宅ローンが前期比1％減った一方、
アパートローンは3％増。
アパートは１軒で平均１億円弱の融資を見込め、貸出金利も
１％弱と0.6％前後の住宅ローンよりも高い。
アパートを含む資産家向け融資は18年度までの3年間で約4割増の
2兆6500億円を目指している。
中略
アパートが伸びた理由は２つある。
1つは団塊世代の相続対策だ。
15年1月施工の税制改正を受け、相続税は非課税枠だった基礎控除
引き下げや税率構造が見直された。
相続税では現金よりも不動産の方が評価額が低くなり、
賃貸に回すとさらに下がる。
即効性のある節税策として、資産家がアパートに飛びついた面がある。
2つ目は日銀のマイナス金利政策。
利ざやが縮んだ銀行がアパートローンに活路を見出そうとしている。
拠点を置く自治体で人口減少が進む西日本のある銀行も
「市内中心部で閉鎖した店舗や老朽化した建物の跡地を生かした
アパート建設を提案している」と話す。
節税したい個人と融資を伸ばしたい銀行側の思惑の一致。
問題は人口減少社会の日本で、アパート着工が適正水準かということだ。
中略
【いずれ調整局面が来る】
不気味に響くのが空き家の足取りだ。13年度時点で850万戸に達し、
空室率は14％。このうち半分を賃貸が占める。
日本不動産研究所の吉村薫氏は
「地方では長期的な採算性が疑問の案件も増えている」と懸念する。
アパート融資をこぞって増やす地銀を金融庁も警戒している。
地銀全体の預金と貸出金の差は約100兆円。
行き場のないマネーが過度に不動産に集まるリスクがある。
日銀からも「金融システム安定の観点から注視が必要」との声が
聞こえ始めた。
人口減とマイナス金利政策の下で、日本経済に新たな「ゆがみ」が
生じる恐れが歪めない。
記事はここまで。
自分の実体験も含めて、私が考えるアパート経営について今日は
書きたいと思います。
私が住む（千葉市花見川区）近くでも、空き家や空き地からの新規の
アパート建築だけではなく古いアパートがとり壊されて
新たなアパートを建築している光景を良く見かけます。
私もアパートの大家さんですが、投資用の一棟建てのものを購入
もしくは所有する土地に建物を新たに建てた訳ではなく、
父が亡くなった時に相続により取得したものです。
相続当時（昭和55年）は、アパートではなく平屋の借家２軒で
それを平成3年に一人暮らし向けに建て直し、
4世帯のアパートにしました。
建て直したことにより入ってくる家賃は3倍以上にもなりましたが、
平成３年（私は大学2年生）当時は金利も高く、
毎月の支払いも金利負担が大きかったですね。
当初は変動金利で借り入れをしていました。
今では考えられないかもしれませんが７～８％はあったと
記憶しています。
話しは脱線しますが、その当時の金利負担を実感しているだけに
マイナス金利の今は借り入れをするのであれば固定金利を
選ぶべきと思っています。
話を戻します。
平成3年当時は今ほどアパートの強豪も少なく、
また新築であり立地も私鉄とＪＲ、バスターミナルどこへでも
アパートから徒歩1分の場所であったので、
退去者が出てもハウスクリーニングをすればすぐに新たな
入居者が決まるという感じでした。
平成3年当初の家賃設定は65,000円。（独身者向け）
これが25年経過した平成28年では、一番安い部屋で53,000円
下落率は18.5％となっています。
またやはり同じ時期（平成３年）に母が父から相続した古いアパートを
建て直したのですが、
こちらは１ＬＤＫや2ＤＫのタイプの部屋が、平成3年から比べると
家賃の下落率が34.5％となっています。
当初母の物件は相続対策（本当は借金を残す予定）として建てたのですが、
既に借金の返済も残すところ1年半となりました。
この間にアパートローンの借り換えも1度経験しました。
今は返済についてはそれ程心配はないものの、
新聞記事にも書いてあるようにこのままの賃貸環境
（新築物件がどんどん出てきて、人口が減っていく）でいくと
我が家もご多分に漏れず今以上の家賃の下落も当然考えられます。
だからと言って、新しいアパートを立て直すのが良いとも考えていません。
個人的なアパート経営の見解ですが、
投資目的で行くのであればアパートは出口戦略がとても重要だと
思っています。
出口戦略とはどこかで物件を売却するということです。
私もそうですが、日本人の多くは土地に対する愛着がとても大きいです。
ましてや先祖代々とか、
親から相続した土地を自分の代で売ってしまうというのは
「田畑を売り払う」
「２代目、３代目は身上を潰す」
という言葉がありますが、あまり良いイメージを持たれません。
15年この仕事（ＦＰの相談業務）をしてきて、
相続や相続対策のためアパートを建てて借金をして、
不動産業者から家賃保証をしてもらってといういくつものケースを
見てきました。
最初の10年は良くてもその後の家賃下落で入ってくる家賃だけでは
払いきれずに、他の所有している土地を切り売りして返済したり、
皮肉なことに最後は建てたアパートを建てたアパートの関連会社の
不動産会社から売却を提案され売却をしているケースも
結構ありました。
ただ、誤解して欲しくないのは
アパート、マンション投資が全部ダメというのではなく
物件の立地や建てる前にそのエリアの人口推移を調べて事前に
厳しめのシミュレーションをしっかり行い、
費用対効果として成り立つのか見極めたうえで行うことが大切です。
また話は脱線しますが、
これからの時代にアパート、マンション投資をするのであれば
個人的には中古住宅や中古アパートのリノベーション投資が
妙味があると思っています。
アパートを所有し続けるのではなく、他の金融商品のように
ある一定の期間だけ保有し出口（売却）も考える。
定期預金に預けていても金利がほとんど無かったり、年金不安も
あると思いますが、
不動産投資は建てたら家賃が安定的に入ってくるという
甘い考えは持たずに、
今後の人口動態や社会情勢も自分なりに仮説をたて、
時期によっては売却を考える時期が来ると思って
取り組めれば良いでしょう。
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